明確建立住房租金監測機制，克扣押金、 長收短付等亂象將被遏制
2025-07-24 05:21:42 來源： 澎湃新聞
日前，國務院總理李強簽署國務院令，公布《住房租賃條例》，并自2025年9月15日起施行。
《條例》旨在規范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權益，穩定住房租賃關系，促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購并舉的住房制度?！稐l例》共7章50條，涉及規范出租承租活動、規范住房租賃企業行為、規范經紀機構行為、強化監督管理、嚴格責任追究等內容。
公開信息顯示，本條例的征求意見稿于2020年9月發布。同日，司法部官網發布《住房租賃條例》專家解讀文章，北京大學法學院教授常鵬翱解讀指出，作為我國第一部專門規范住房租賃的行政法規，《條例》在民法典、城市房地產管理法的基礎上，進一步明確了租賃當事人的權利義務關系，對住房租賃企業等經營主體給予必要引導和有效監管，為促進住房租賃市場高質量發展，加快建立租購并舉的住房制度，提供了強有力的制度保障和規范指引。
通過立法規范住房租賃活動
對于《條例》的出臺背景，司法部、住房城鄉建設部負責人答記者問時指出，住房問題事關保障和改善民生，發展住房租賃市場是有效解決住房問題的重要途徑。近年來，我國住房租賃市場不斷發展，對實現住有所居、改善住房條件、推進新型城鎮化、促進城鄉融合發展發揮了重要作用。與此同時，我國住房租賃市場發展也面臨一些問題，市場秩序有待規范，對租賃雙方合法權益的保障還不充分；住房租賃市場供給主體以個人為主，市場化、專業化的機構主體發展不足；住房租賃經紀機構在房源信息發布、費用收取等方面還存在不規范行為；對住房租賃活動的監督管理仍需強化等。解決上述問題，既需要進一步深入貫徹實施有關民事法律制度，調整好住房租賃活動當事人的民事權利義務關系，也有必要制定專門行政法規，更加有力有效規范和引導住房租賃市場，促進住房租賃市場高質量發展，為加快建立租購并舉的住房制度提供支撐。
住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛則發布《〈住房租賃條例〉：租購并舉的法治基石》的解讀文章，其指出，“租購并舉”是我國住房制度改革的大方向，黨的十九大、二十大都明確要求加快建立租購并舉的住房制度，二十屆三中全會《決定》再次進行了強調。經過多年的大力推動，我國住房租賃得到長足發展，成為新市民、青年人解決住房問題的重要途徑。在住房租賃市場快速發展的同時，亟需通過立法規范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權益，保障住房租賃市場健康發展。
建立住房租金監測機制，穩定租金價格
首次以法規形式明確“建立住房租金監測機制”，無疑是本次《條例》的一大亮點。
《住房租賃條例》第二十九條明確，設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公布本行政區域內不同區域、不同類型住房的租金水平信息。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然指出，過去關于租金調控多停留在政策層面或地方試點階段，如今正式納入國家法規，明確由設區市級政府建立監測機制并定期公布租金水平，為遏制哄抬租金、引導市場預期、防范系統性風險提供制度保障。這一機制的落地，有望重塑“數據驅動”的租賃治理新格局。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，這一機制的建立，將有助于提高市場透明度，便于政府及時掌握市場動態，穩定市場租金。同時，定期發布租金水平也為租賃雙方提供參考依據，提升了交易的公平性，有助于推動市場朝向更加規范的方向發展。
規范經營行為，降低承租風險
浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬解讀指出，住房租賃企業、住房租賃經紀機構提供虛假房源，克扣押金，侵占、挪用租賃資金等違法違規經營行為會給承租人帶來經濟損失?！稐l例》通過規范租賃企業和住房租賃經紀機構經營行為，減少承租人可能的經濟損失。
針對“長收短付”（租賃企業一次性收取租客長期租金卻按月支付房東）、租金貸等資金斷鏈事件，《條例》第十九條規定“從事轉租經營的住房租賃企業應當按照規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務，具體辦法由國務院住房城鄉建設主管部門會同國務院有關部門制定”。
在趙然看來，設立“轉租資金監管賬戶”制度，能夠有效保護承租人預付款安全、維護租賃關系穩定，也為金融機構介入租賃市場提供了信任基礎和監管接口。
《條例》明確，從事轉租經營的住房租賃企業未按照規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，或者未按照規定通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務的，由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告，處2萬元以上10萬元以下的罰款；拒不改正的，處10萬元以上50萬元以下的罰款。
《條例》還規定，住房租賃企業應當建立住房租賃檔案，如實記載相關信息，并健全住房租賃信息查驗等內部管理制度。此外，住房租賃經紀機構應當對收費服務項目明碼標價，不得在標價之外加價或者收取未予標明的費用。
《條例》還首次將“信用監管+行業自律”作為雙輪驅動機制，明確政府通過信用分級、分類監管對企業與從業人員實施全過程管理，同時要求行業協會加強自律體系建設。
而對于出租人而言，《條例》明確除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。
明文禁止非居住空間用于居住
為規范住房租賃市場、保障承租人居住安全，《條例》對出租住房的條件和違規行為處罰等作出明確規定。
《條例》第七條明確，用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積，應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。
同時，《條例》第三十九條明確，將非居住空間單獨出租用于居住，或者租賃住房不符合規定的單間租住人數上限或者人均最低租住面積標準的，由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告；拒不改正的，對單位處2萬元以上10萬元以下的罰款，對個人處2000元以上1萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。
虞曉芬解讀指出，居住環境直接影響著居民的生活質量和身心健康。目前，部分租賃房屋設施陳舊、衛生條件差、安全隱患多等問題屢見不鮮，其中“隔斷房”和“甲醛房”等現象尤為突出?！稐l例》要求用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，且明確規定租住人數上限和人均最低租住面積應符合相關標準以及非居住空間不得單獨出租用于居住，從源頭上保障承租人能夠獲得安全、健康、相對舒適的居住環境。
趙然表示，《條例》首次明文禁止非居住空間用于居住，劃定了安全與用途的底線，正面回應商改租、車庫改租等違規改造帶來的安全隱患和城市治理難題。此舉有利于清理租賃市場中的“灰色供給”，推動住房租賃回歸合法、安全、宜居的本質屬性，也倒逼供給側加強合規開發與運營。
值得一提的是，《條例》還提及“出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同?！蓖瑫r，“應當核驗住房租賃信息發布者的真實身份信息。”
在業內人士看來，這將有助于解決市場長期存在的“虛假房源”“租約不清”等信息不對稱問題，增強交易透明度和法律效力，降低租客維權門檻，也提高平臺型企業的信息合規成本。
鼓勵居民自有房源出租，支持企業盤活存量用房用于租賃
曹晶晶指出，相較征求意見稿，《條例》在總則第五條增加了“國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。 國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩定的住房租賃關系，推動租購住房在享受公共服務上具有同等權利?！?/p>
其指出，近兩年，隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市非居改租、收儲轉租等取得一定進展，在增加租賃住房供給的同時，也能夠有效地盤活企業存量低效資產。值得注意的是，當前“非居改租”仍面臨改造成本較高、用地性質或物業用途變更難、消防報批難等問題，后續相關配套政策仍有待進一步優化完善。
完善政策措施，培育市場化、專業化的住房租賃企業
住房租賃企業是指以自有住房或者依法取得經營管理權的他人住房開展住房租賃經營業務的企業，是市場化的機構主體，其規范發展對于住房租賃市場高質量發展具有重要意義。
司法部、住房城鄉建設部負責人解讀指出，《條例》一方面明確規定國家完善政策措施，培育市場化、專業化的住房租賃企業，同時加強對住房租賃企業的規范，規定住房租賃企業應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力，向所在地房產管理部門報送開業信息；發布的房源信息應當真實、準確、完整，不得發布虛假或者誤導性房源信息或者隱瞞、拒絕提供擬出租住房重要信息；建立住房租賃檔案，健全內部管理制度，不得非法收集、使用、加工、傳輸或者非法買賣、提供或者公開他人個人信息；向房產管理部門報送其經營的租賃住房信息等。
曹晶晶指出，相比發達國家，目前我國住房租賃行業機構化率仍較低，根據中指研究院監測數據，截至2025年6月，全國開業規模TOP30住房租賃企業累計開業房源量為135.9萬間，占整體市場份額仍較小。從市場化、專業化的政策導向來看，我國長租公寓企業仍有較大發展空間，推動專業的住房租賃企業發展將有助于提升住房租賃產品品質及服務質量，促進住房租賃市場高質量發展。而住房租賃企業發展離不開政策支持，未來政策有望繼續從財政金融、市場培育、非居改租等角度加大住房租賃政策支持力度，并結合公積金、人才人口等方面，對供需兩端政策持續進行優化。
責任編輯：余浩
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